Pour leurs activités d'ordre commercial ou artisanal, les entreprises sollicitent souvent auprès de bailleurs, la conclusion d’un bail précaire. Pourquoi préférer la précarité alors qu'on peut conclure un bail commercial définitif ? Cet article répond à toutes les questions ou presque, que cette terminologie suscite à votre curiosité. Qu'il s’agisse de son intérêt pour les parties, des règles qui régissent son fonctionnement, son renouvellement et sa fin avec les pièges que cela comporte.
Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Le bail précaire est un bail commercial dont le fonctionnement est dérogatoire aux règles en vigueur régissant le bail commercial classique. Concrètement, ce bail derogatoire se définit comme un contrat de location portant sur des locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial ou artisanal pour une duree maximale de 3 ans. Son régime juridique est défini à l'article L 145-5 du Code de commerce et comprend des règles spécifiques en matière des obligations contractuelles, du renouvellement ou de la résiliation du contrat.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un bail précaire ?
- Pour le locataire :
Le bail précaire a une flexibilité aux probables changements que pourrait connaître l'entreprise. Il lui donne la possibilité d'évaluer sur place l'attractivité du local loué à titre précaire. En plus, le bail precaire a des exigences faibles en matière de loyer et de cautionnement. Néanmoins, le locataire ne peut demander indemnisation en cas d'éviction par le bailleur à la fin du contrat précaire.
- Pour le proprietaire :
Le bail dérogatoire lui permet d'évaluer les habitudes contractuelles du locataire avant d'envisager un bail commercial. De même, il n'est tenu d'aucune obligation d'indemnisation en cas d'éviction à échéance. Enfin, il peut faire une très bonne affaire en cas de transformation en bail commercial. Toutefois, les locataires sont rarement stables dans leurs envies. Et le bailleur dans le cadre du bail précaire peut facilement faire les frais.
Comment établir un bail précaire ?
L'établissement du bail précaire doit respecter 4 principales conditions :
- la conclusion du bail intervient au moment où le locataire intègre le local ; ainsi, un contrat de location précaire signé par suite d’un contrat 3/6/9 est caduc ;
- le bail précaire doit être écrit ;
- la volonté des parties de déroger au bail commercial classique doit être clairement exprimée dans l’écrit du contrat ;
- l'établissement contradictoire et amiable d’un état des lieux, lors de la prise de possession des locaux par le locataire, de même que lors de la restitution. L'état des lieux est annexé au contrat de location.
Faut-il utiliser un modèle de bail précaire ?
Face aux exigences relatives à l’établissement du bail dérogatoire et les risques que ça comporte quand on ne s'y conforme pas convenablement, la solution qu'ont trouvée bien de gens, c'est le bail précaire modèle. En effet, ce modèle type peut s’avérer d’une grande aide quand on désire un bail dérogatoire prenant en compte toutes les mentions obligatoires d'ordre légal. En revanche, c'est aussi une solution à prendre avec pincettes. Le modèle de bail précaire n'est parfois en rien un modèle réel parce qu’elle retrace en tout, les conditions très particulières d'un autre bail derogatoire. Ainsi, cette difficulté d'adaptation peut être préjudiciable aux parties contractantes qui feront l'option d'un tel modèle. Elle peut entraîner des litiges jusqu'à la nullité du bail. Pour ce faire, le moyen le plus sûr lorsqu'on ne s'y connaît pas assez en baux commerciaux, c'est de confier la rédaction du bail dérogatoire à un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.
« Bail précaire » synonyme de « Convention d'occupation précaire » ?
L’adjectif « précaire » utilisé à tort ou à raison dans une appellation du bail dérogatoire, en se basant sur sa durée courte, prête souvent à confusion avec un autre contrat prévu par loi : la convention d’occupation précaire. En effet, la convention d’occupation précaire (le vrai bail précaire) consiste en une occupation non soumise au statut des baux commerciaux. Quelle que soit sa duree, il suffit qu'un élément indépendant de la volonté des parties locataire et bailleur, soit à la base de la précarité (l'état transitoire de l'immeuble en l'occurrence) ; alors que dans un bail commercial de courte duree, il y a une volonté expresse des parties.
Renouvellement, résiliation et transformation du bail précaire ?
Un bail de courte durée ou précaire, peut être renouvelé autant de fois possible, sans que la somme des durées de ces baux n’atteigne la durée maximale légale prévue pour le contrat de ce type bail : 3 ans. La résiliation : les parties à un bail commercial précaire n'ont pas la possibilité de mettre fin de manière anticipée à leur contrat. Autrement dit, aller aux termes du contrat s'impose à eux. À titre illustratif, le locataire sera tenu de continuer à verser les loyers même quand il aurait quitté les lieux en plein bail de courte durée. La transformation du bail dérogatoire par requalification automatique en bail commercial classique : Elle s’opère dans 3 cas :
- dès lors que la durée du bail dérogatoire dépasse 3 ans ;
- lorsque le locataire reste dans les lieux en accord avec le bailleur aux termes du contrat (reconduction expresse)
- si un (1) mois après l’expiration de la durée du bail, aucune des parties n’a exprimé sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle (tacite reconduction).
Dans ces cas, le bail cesse juridiquement d’être un bail précaire commercial et devient un bail commercial classique.
Conférencier,
Expert en droit des affaires
