Lorsque les loyers de parkings ou de bâtiments à usage commercial sont calculés, ils sont indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (l'ICC). Qu'est-ce que l'indice ICC et quel impact a-t-il sur les coûts de construction ?
Quel est l'indice ICC ?
Il n'y a en France, pas qu'un seul indice pour l'indexation des coûts du bâtiment.
- L'ICC de la FFB - À l'origine, il y a l'indice de la Fédération Française du Bâtiment. Depuis 1941, il est calculé tous les trimestres et est basé sur les prix de revient d'un immeuble à Paris. C'est ce qui sert de base pour le calcul des polices d'assurance incendie et risques divers (IRD).
- L'indice ICC de l'INSEE date, lui, de 1953 et est calculé sur une base 100 fixée au 4ᵉ trimestre de son année de création.
L'indice ICC et son utilisation dans le domaine de la construction
Depuis la date de sa création, l'indice ICC est utilisé pour l'indexation des coûts de la construction, notamment pour le calcul des loyers commerciaux ou pour l'indexation du prix du stationnement. C'est donc un outil essentiel dans le monde de la construction. Même s'il a été jugé peu adapté à tous les cas et remplacé par d'autres indices, l'ICC est toujours publié de manière trimestrielle pour indexer les coûts dans plusieurs situations.
- Calculer le montant du loyer d'un parking ou d'un box.
- Le bail d'un logement autre que la résidence principale.
- Le montant des rentes viagères.
- Les prêts bancaires à taux révisables.
Grâce à l'indice ICC, on a une vision sur l'évolution des coûts de l'immobilier en France.
Comment calculer l'indice ICC ?
Chaque trimestre, l'indice est publié à partir d'une projection sur les prix du trimestre précédent. Par exemple, l'indice publié au premier trimestre de 2024 est celui de l'indice 2023, calculé sur les prix du 4e trimestre de l'année précédente.
Le processus de calcul de l'indice ICC et les éléments pris en compte
L'INSEE procède au calcul de l'ICC en se basant sur un indice 100 du 4e trimestre 1953. Il publie cet indice comme une référence du prix de production dans l'activité de construction de logements, entre autres. Il concerne les biens immobiliers construits en France métropolitaine, sauf pour les constructions réalisées dans les territoires outre-mer. Le montant prend en compte le prix total payé par le maître d'ouvrage aux acteurs impliqués dans le chantier. La TVA est incluse et certains frais déduits :
- La charge foncière.
- Les frais annexes de promotion.
- Les droits de mutation et tous les frais de notaire.
Chaque trimestre, l'INSEE publie au journal officiel, sous le contrôle du ministère de l'Écologie, du développement durable et de l'énergie, l'indice ICC, un indice qui est un indicateur du coût d'accession à l'immobilier neuf pour les particuliers. Ces chiffres jouent aussi un rôle sur les prix des baux commerciaux.
Quels sont les facteurs qui influencent l'évolution de l'indice ICC ?
L'indice ICC permet, entre autres, la révision des loyers. On peut constater, depuis quelques années, une nette progression des chiffres, même s'il y a eu quelques périodes de baisse. Les prix dans le domaine de l'immobilier ont accusé une certaine fluctuation, due, en large partie, aux prix changeant des matériaux de construction et de la main-d’œuvre de l'activité de la construction.
Les facteurs qui peuvent affecter l'évolution de l'indice ICC
Beaucoup de facteurs ont une influence sur la progression de l'indice ICC.
- Le premier facteur affectant l'ICC est l'inflation. En nette progression ces dernières années, elle joue un rôle prépondérant sur les prix de la construction.
- Les changements des normes de performance thermique.
- La progression des marges des entreprises de la filière construction.
- La situation géographique de l'ouvrage.
- L'architecture et la configuration des bâtiments.
L'indice ICC permet de réviser les loyers des immeubles sur le territoire de la France métropolitaine. Pour le premier trimestre 2024, c'est l'indice ICC 2023 pour le 4ᵉ trimestre qui est pris en compte. Il est de 2 162, soit une augmentation de 5,36%, par rapport aux prix pratiqués le trimestre précédent.
Où trouver les données les plus récentes sur l'indice ICC ?
L'indice est publié tous les trois mois et donne les chiffres du trimestre précédent. Il apparaît au journal officiel comme un outil statistique utile pour les bailleurs comme pour les locataires quand il s'agit de faire évoluer les loyers. D'après les derniers chiffres, l'indice ICC a connu une nette évolution ces dernières années. Les derniers chiffres ont été publiés le 24 mars 2024. Ils concernent le 4ᵉ trimestre 2024. Avec une progression de 5,36%, ils confirment l'augmentation notée sur les deux dernières années.
- Le 3ᵉ trimestre 2023 enregistre une évolution de 3,39%.
- Pour le 2ᵉ trimestre 2023, c'est un pourcentage de 7,99 qui est noté.
- Le 1ᵉ trimestre 2023, avec un pourcentage de 6,62, a accusé une légère baisse par rapport aux chiffres du trimestre précédent.
- L'année 2022 a vu une progression allant de 6,92% pour la période des 3 premiers mois, à un pourcentage de 8,80 au 4ᵉ trimestre.
Quelques sources fiables pour obtenir les dernières données sur l'indice ICC
Même si l'indice du coût de la construction est publié au journal officiel, le site de l'INSEE est un endroit fiable pour trouver les derniers chiffres. D'autres sites, spécialisés dans l'immobilier ou l'assurance, donnent aussi les chiffres de l'ICC, mais il est beaucoup plus prudent, pour des raisons de fiabilité, de s'en remettre à des sources officielles comme l'INSEE ou les sites du gouvernement. L'indice du coût à la construction est un dispositif essentiel en matière d'immobilier. Que ce soit pour la révision des loyers d'habitation, de baux commerciaux ou professionnels, ce dispositif a longtemps été utilisé dans le secteur immobilier. Remplacé par d'autres dispositifs, il continue, néanmoins, à être une référence pour calculer des taux d'assurance. Les professionnels de la construction y trouvent un outil utile pour avoir une vision claire de l'évolution des coûts et pour mieux se projeter dans l'avenir. Un bon suivi de l'évolution de l'indice du coût à la construction est indispensable, tant pour les professionnels de l'immobilier, que pour les particuliers qui souhaitent faire un investissement dans un immeuble offert à la location.
Conférencier,
Expert en droit des affaires
