En matière de bail commercial, qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ? Il s'agit du montant que le locataire doit verser au propriétaire pour sécuriser l'exécution des clauses du contrat. C'est un mécanisme qui couvre les éventuelles dégradations des locaux ou encore les éventuels impayés. Ce prix permet aux propriétaires de couvrir les devoirs du locataire. Il représente une avance pour le preneur et ce dernier doit donc l'anticiper dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Il est à noter que le dépôt de garantie est un concept régi par la loi. Il faut comprendre les différentes nuances afin d'éviter les litiges.
Comment fonctionne le dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Le dépôt de garantie du bail commercial constitue un process mis en place dès qu'il y a signature de contrat entre les deux parties. Le bailleur exige le versement de cette somme au préalable. Sans cela, le locataire ne peut profiter des locaux. Le montant est librement fixé par les deux parties. Il peut représenter plusieurs mois de loyer. Tout dépend des conditions négociées. Quand il s'agit de bail commercial résidentiel, on sait que le dépôt de garantie est souvent plafonné. Par contre, en matière de baux commerciaux, il n'y a pas de réglementation stricte. Cependant, bien que le loyer soit payable à l'avance, la limite de dépôt de garantie est limitée à deux termes de loyer. Ce fond est une sécurité pour le propriétaire. Il peut mobilier le bien s'il constate des dégradations ou des impayés.
Le dépôt de garantie est un élément clé du contrat de bail
Grâce au fonds de garantie, le bailleur se protège des risques financiers en lien avec la location. Il peut être totalement ou partiellement conservé afin de couvrir les sommes encore dues. De surcroît, cette somme a une influence sur la relation établie entre le locataire et le propriétaire. Certes, un prix excessif est susceptible de freiner la conclusion du bail commercial. Par contre, un dépôt raisonnable permet d'instaurer une relation de confiance. Un rendu conforme aux engagements permet d'anticiper les litiges et de sécuriser la transaction immobilière entre les parties concernées.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail commercial ?
Le prix à payer pour un fonds de garantie en termes de bail commercial n'est encadré par aucun plafond légal, exception faite si le loyer peut être payé à l'avance. Le prix varie selon différents paramètres dont :
- La localisation
- La durée du bail commercial
- Le profil du locataire
Dans certaines grandes villes où la demande est forte, les bailleurs demandent des garanties encore plus coûteuses pouvant aller jusqu'à un semestre complet de loyer. À l'inverse, dans certaines villes, une somme équivalente à deux mois de loyer est plus courante. Certains domaines comme la restauration et l'hôtellerie se heurtent à des risques financiers plus importants. Les exigences sont donc plus accrues en matière d'assurance. Pour définir le prix à payer lors d'un bail commercial, il faut tenir compte de divers critères que sont :
- Les particularités du secteur d'activité
- Les conditions du marché
- La solvabilité du locataire
Le montant du dépôt de garantie varie selon plusieurs critères
Différents éléments entrent en compte dans le calcul du dépôt de garantie. On retrouve la rentabilité du local, le niveau de risque de l'activité, l'historique du locataire. Un preneur déjà expérimenté et qui témoigne d'une stabilité financière correcte pourra marchander un dépôt moins élevé. Pour éviter les conflits, on sera transparent au moment de fixer le montant. Les parties peuvent discuter avec leurs avocats pour trouver un accord acceptable.
Quelles sont les règles concernant la restitution du dépôt de garantie en cas de bail commercial ?
En fin de bail commercial, la restitution de l'argent ayant servi d'assurance est soumise à différentes conditions qui sont définies par le droit des baux. Si aucune clause spécifique ne le mentionne, il n'y a aucun délai légal qui encadre le reste d'argent rendu au locataire. Elle intervient néanmoins dans un délai raisonnable. Il est de 2 à 3 mois après la remise des lieux. Toute retenue sur le prix de la garantie est à justifier. Les charges non régularisées, les réparations après un état des lieux ou encore les loyers impayés peuvent donner lieu à une déduction. Cependant, le bailleur ne peut garder le fond à titre personnel pour payer des frais ne relevant pas des devoirs du locataire.
La restitution du dépôt de garantie est encadrée par des règles précises
L'état des lieux aux termes du contrat fait partie des clés de la restitution de l'argent. Grâce à cette analyse, le propriétaire peut comparer l'état initial et l'état final des lieux afin d'identifier les détériorations qu'il pourra imputer au locataire. En cas de désaccord, ils pourront recourir à un professionnel en procédure judiciaire. Les droits sont à respecter à tout prix afin d'éviter les malentendus. Le locataire peut récupérer les fonds dès lors qu'il remplit les obligations contractuelles. Le bailleur pour sa part doit prouver les retenues sur le dépôt sous peine de contestation. Si elle existe, une caution en complément de la garantie pourra être mobilisée si le locataire est défaillant.
Quelles sont les différences entre le dépôt de garantie et la caution dans un bail
Le fonds de garantie et la caution du bail commercial ont un rôle de sécurité dans la sécurisation de la transaction immobilière. Les modalités et fonctions diffèrent. Le dépôt est une somme que le locataire verse au bailleur alors que la caution fournie par une tierce partie consiste à payer les dettes locatives si le locataire est incapable de remplir ses obligations. Dans le secteur immobilier, on peut demander cette caution, surtout si l'entreprise travaille dans un secteur à haut risque. Tel est le cas des entreprises qui proposent de louer des salles en coworking. Avec le télétravail qui gagne du terrain, les salariés préfèrent rester chez eux lorsqu'ils n'ont pas besoin de se rendre sur le chantier. De même, en France et plus particulièrement à Paris par exemple, le marché immobilier est plus tendu. Les loyers sont chers et pour éviter les impayés, les propriétaires vont jusqu'à exiger une caution bancaire.
Le dépôt de garantie et la caution ont des fonctions distinctes
La caution et le montant du fonds de garantie partagent alors des intérêts communs. Le dépôt est une pratique courante, mais la caution est adaptée aux besoins spécifiques du bailleur ou de l'entreprise. Si l'entreprise ne possède pas assez de liquidité pour un dépôt élevé, elle pourra opter pour un cautionnement bancaire couvrant le montant sans pour autant affecter la trésorerie. Pour les propriétaires, le cautionnement est un gage de sécurité, notamment si elle vient d'une institution bancaire. Pour le locataire, le dépôt représente une charge en espèce et reste donc plus direct. Il faut savoir que la TVA n'est pas applicable en matière de fonds de garantie, mais elle peut impacter la caution si la situation est liée à la facturation de loyers et de charges. En conclusion, le fonds de garantie est un fondamental en matière de bail commercial.
Il permet de couvrir les différents impayés et les dégradations. En comprenant son fonctionnement, il sera plus facile de fixer le montant et les conditions d'acquittement et gérer la fiscalité associée. Cela permet d'éviter les ambiguïtés. Par ailleurs, les formalités en lien avec ce fond (paiement et modalités de versement) sont encadrées par le code juridique applicable en la matière. Attention à différencier cautionnement et dépôt de garantie. Cerner les différences entre ces deux termes et s'informer sur les obligations et droits liés à ces dispositifs favorise des relations commerciales durables.
Conférencier,
Expert en droit des affaires
