D'une manière générale, le montant du loyer des locaux validé par une clause du bail commercial est totalement arbitraire, mais sa révision est encadrée par la loi. Sous réserve de la loi, cette procédure protège le locataire d'une augmentation importante du loyer et permet au bailleur d'obtenir une hausse réglementée. Si aucune clause de révision du loyer n'est incluse dans le bail, les deux parties sont en droit de demander une révision tous les 3 ans. En revanche, si une clause d'indexation a été signée dans le contrat, elle s'appliquera selon les règles acceptées par les deux parties. Mais sur quelle période le loyer d'un bail commercial peut-il être révisé ? Quel est le pourcentage d'augmentation ? Découvrez les détails de cette procédure entre locataire et bailleur dans les lignes qui suivent.
Quand Peut-on réviser le loyer d'un bail commercial ?
Si la hausse ou la baisse de la valeur locative d'un bail commercial n'est pas aléatoire, il existe deux manières de déterminer la fréquence de sa révision :
- La révision triennale (tous les 3 ans) : indexée sur l'indice INSEE, qui peut varier chaque trimestre.
- La révision réglée par les deux parties : la période et le pourcentage du montant à augmenter sont convenus par le locataire et le bailleur lors de la signature du contrat.
L'augmentation du loyer est soumise à des conditions précises
Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce régissent l'augmentation triennale du loyer, qui n'a pas à figurer dans le bail commercial. Toutefois, ils font référence aux indices INSEE, dont il existe deux types :
- ILC ou indice des loyers commerciaux : les locataires commerciaux inscrits au Registre du Commerce et les artisans inscrits au Répertoire des métiers sont les concernés.
- ILAT ou indice des loyers des activités tertiaires : il prend en compte les locations de bureaux et d'entrepôts, ainsi que les professions libérales.
La révision en fonction d'un indice défini par les deux parties obéit quant à elle à des conditions tout à fait différentes. La période de révision du loyer d'un bail commercial est stipulée dans le contrat et se fait automatiquement. À titre d’exemple, il est possible d'indexer le loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire. Cependant, si le chiffre d'affaires baisse, le loyer baisse également.
Quel est le pourcentage maximum d'augmentation d'un loyer commercial ?
Un pourcentage maximum est utilisé à titre indicatif pour déterminer la hausse lors de la révision triennale. Si le contrat a été signé et renouvelé depuis septembre 2014, le surcroît annuel ne peut excéder 10 % du loyer déjà payé au cours de l'année précédente, quelle que soit la variation du loyer. En cas d'indexation arbitraire par les deux parties, la limite est une variation de plus de 25 % du loyer précédemment payé.
Le taux d'augmentation est déterminé selon des critères spécifiques
Pour le calcul de la révision du loyer du bail commercial, lors d'une première révision triennale, trois critères spécifiques doivent être pris en compte :
- Le loyer en cours ;
- L'indice de référence actuel ;
- l'indice de référence au moment de la signature du bail.
Le nouveau loyer est obtenu en multipliant le loyer en cours par le rapport entre l'indice de référence actuel et l'indice au moment de la signature du bail.
Toutefois, quel que soit le mode de révision convenu entre le locataire et le bailleur, si les deux parties sont d'accord pour une révision, la procédure peut être mise en œuvre à tout moment.
Quelles sont les règles pour réviser le loyer d'un bail commercial ?
Demander la révision du loyer d'un bail commercial est simple. Il suffit au propriétaire d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire. Il peut également faire appel à un huissier de justice pour se charger de l’expédition. Ces méthodes concernent la révision qui a lieu tous les trois ans, mais aussi celle fixée par les deux parties. La lettre doit détailler la nouvelle valeur locative, en mettant en évidence l'indice de référence. Elle doit également préciser les modalités de renouvellement du contrat.
Lorsque la demande est soumise aux règles triennales, elle doit être envoyée au plus tard le lendemain de l'échéance des trois ans. Passé ce délai, la demande de révision ne sera plus valable.
Quels sont les recours possibles en cas de désaccord sur la révision du loyer d'un bail commercial ?
Les litiges relatifs à la révision du loyer d'un bail commercial ne sont pas rares. Le désaccord porte souvent sur la hausse exagérée du loyer. Dans ces circonstances, le locataire doit d'abord faire appel à la Commission de Département de Conciliation (CDC). Cette étape est nécessaire avant d'engager une action en justice, si aucun accord direct n'est trouvé. Le locataire doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la CDC du département où se situe le local. La lettre doit préciser :
- L'identité du locataire ;
- L'objet du désaccord ;
- Les objets de référence ;
- La copie du contrat de location, etc.
Si le verdict de la CDC ne convient pas aux parties, et qu'aucun compromis n'a été validé, un recours au tribunal peut être engagé. Les parties saisissent alors un juge compétent. Il s'agit du juge des loyers commerciaux.
En théorie, le locataire ne peut pas refuser, après l’accord d’un bail commercial, l'augmentation légale de 3 ans ou celle enregistrée dans le contrat, même s'il fait appel au tribunal de grande instance. De même, le bailleur ne peut pas nier la baisse du loyer si l'indice de référence est en baisse, ou si la référence choisie fait naturellement baisser le loyer.
La révision des loyers des baux commerciaux obéit à des règles très précises, qu'elle soit triennale ou qu'elle fasse l'objet d'un accord entre le locataire et le bailleur. Le respect de ces règles est important, et bien avant de conclure un contrat de bail, il convient d'y réfléchir longuement, dans l'intérêt des deux parties. Une communication bien ouverte entre les parties permettra d’éviter les litiges et prévoir un compromis pour la révision des baux commerciaux. Dans le cas où le désaccord est inévitable, le recours aux instances de conciliation ou judiciaire restent possibles. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter un avocat, un notaire ou même un huissier de justice.
Conférencier,
Expert en droit des affaires
